AKKONET FORUMS
https://akkonet.co.il/forums/

יהודי העולם הגדילו את השקעותיהם בנדל"ן -סימנים חיוביים
https://akkonet.co.il/forums/viewtopic.php?f=11&t=1863		 עמוד 1 מתוך 1
מחבר:  אלברט לוי [ 30 דצמבר 2005, 17:38 ]
נושא ההודעה:  יהודי העולם הגדילו את השקעותיהם בנדל"ן -סימנים חיוביים
יהודי העולם הגדילו את השקעותיהם בנדל"ן -בישראל ל-100 מיליון דולר בחודש - למרות המצב, ישנם גם סימנים חיוביים: במקומות שנחשבים חלשים כמו באר שבע, כרמיאל, עכו


סיסמוגרף הנדל"ן נע והודיע: המיתון בשוק הסתיים; רק בניתוח מעמיק התברר, שתנודות המחט נוצרו מפעילות בפלח שוק דק - הדירות המגה-יוקרתיות; רוב הדירות בישראל נותרו שקועות במיתון; הסיבה פשוטה: המולטי-מיליונרים הם הראשונים שנהנים מפירות הצמיחה בזמן שמרבית התושבים רק קוראים עליה בעיתונים

סיסמוגרף הנדל"ן הווירטואלי נע בפראות, והודיע לכל המתעניינים: המיתון בשוק הסתיים. רק בניתוח מעמיק יותר התברר, שתנודות המחט נוצרו מפעילות קדחתנית שבוצעה בפלח שוק דק ומוגדר היטב. רוב הדירות בישראל עדיין נותרו שקועות במיתון הגדול שפרץ בסוף שנות ה-90.

סימני הצמיחה שניכרו ב-2005 השפיעו בראש ובראשונה על שוק הדירות המגה-יוקרתיות, דירות שמחיריהן מגיעים למיליון דולר ומעלה. ההערכה היא כי כ-150 עסקות כאלו בוצעו במהלך השנה בישראל - כאלפית וחצי מכלל העסקות שבוצעו בארץ.

האם זה נורמלי? לחלוטין לא. מי שקונה דירה במיליון דולר, הוא אחד שהונו מוערך ב-10 מיליון דולר לפחות. "בני המעמד הזה לא ישקיעו יותר מאחוז מסויים ולא גבוה מהונם בקניית הדירה", מסביר מתווך הפועל בהרצליה פיתוח את הנוסחה. לצורך ההמחשה, לפני כחצי שנה קנה אלמוני מגרש של 1.4 דונם בקו הקדמי לים של שכונת ארסוף, ב-6.75 מיליון דולר. "מבלי שאני יודע בדיוק מי האיש, ברור שיש לו הון בהיקף של עשרות מיליוני דולרים", מסביר המתווך.

במלים אחרות, כמות העסקות המגה-יוקרתיות שנרשמו בשנה האחרונה גבוהה בהרבה מהכמות היחסית של הקונים בדרג הזה, בתוך כלל אוכלוסיית ישראל. כיצד קורה דבר כזה? הסיבה הראשונה פשוטה ביותר: המולטי-מיליונרים הם הראשונים שנהנים מפירות הצמיחה במשק בזמן שמרבית התושבים רק קראו עליה בעיתונים. לפיכך הם החליטו לתרגם את הרווח שלהם לרכישת נכסים חדשים. אוכלוסיה זו לבדה עומדת מאחורי עשרות בודדות של עסקות נדל"ן למגורים בשוק המגה-יוקרתי. הסיבה השנייה מסבירה את שאר התנודות בשוק: יהודי חו"ל.

האחרונים החלו לפני 3 שנים ברכישות מאסיוויות של דירות בישראל. ואולם בעוד שעד השנה האחרונה הסברה בשוק הנדל"ן היתה, שמדובר באופנה חולפת, או תגובה למצב כלכלי (שער יורו חזק לעומת הדולר) ולמצב יהדות התפוצות (התפרצויות אנטישמיות באירופה), השנה הדברים נראים שונים בתכלית וממדי התופעה הולכים וגדלים.

ירושלים של כסף

בתוך שנתיים הגדילו יהודי העולם את השקעותיהם בנדל"ן בישראל פי 2.5, וכיום ממוצע ההשקעות שלהם בנדל"ן ישראלי עומד על 100 מיליון דולר בחודש. על פי נתוני בנק ישראל, באוקטובר ובנובמבר, השקיעו תושבי חוץ במקרקעין בישראל 207 מיליון דולר, יותר מאשר בכל אחת מהשנים 2000-2002. רק באחרונה פירסמה רשת התיווך אנגלו סכסון, כי 16% מהעסקות שלה בשנה היוצאת היו עם תושבי חוץ.

רוב תושבי החוץ אינם מיליונרים והנכסים שהם קונים עולים בין 150 ל-300 אלף דולר. אבל המגזר הבולט בתוכם שהשפיע על השוק בצורה הרצינית ביותר, הם המולטי מיליונרים אשר החליטו שאת ביתם הבא (בדרך כלל יש להם כמה במדינותיהם), הם רוצים לקנות בארץ.

הבולטים ביותר הם אמריקאים שמחפשים מבנים בשכונות הוותיקות והמרכזיות של ירושלים - טלביה, בקעה, רחביה והמושבה הגרמנית. בתוך האוכלוסיה הזו ישנן לא מעט משפחות דתיות שמעוניינות לרכוש נכס בקרבת העירהעתיקה. כך נוצר בעיר פלח שוק, שמיועד אך ורק לחתך האוכלוסיה הזה. מחירי הדירות בשוק הזה מתחילים ב-5,000 דולר למ"ר ולעתים אף עולים על 10,000 דולר למ"ר. במהלך השנה הקרובה יתחיל שיווקן של כ-1,000 דירות חדשות שמיועדות לפלח השוק העליון וזאת לאחר קפאון רב שנים בבירה.

הרצליה - המערב הפרוע של המחירים

תושבי החוץ שמחפשים לעצמם דירות מגה יוקרתיות באזור תל אביב רוצים ים, וקרוב. עסקות מרשימות נרשמו במגדלי היוקרה התל אביביים YOO של חבס, צמרת של אלרוב וגם ברצועת רחוב הירקון שבה הוקמו מבנים יוקרתיים מאד.

איזור מגה-יוקרתי נוסף שאהוב באופן מסורתי על תושבי החוץ הוא הרצליה פיתוח. בשכונה הזו עלו מחירי הנכסים היוקרתיים בכ-20% בשנה החולפת, בעוד שמחירן של וילות פשוטות יותר עלו רק בכ-15%. גם ברעננה שמאופיינת באוכלוסיה אנגלו סכסית וצרפתית נרשמו בשנה החולפת עסקות בגובה מיליון דולר ומעלה. במקומות נוספים שאהודים על יהדות התפוצות כמו המרינה של אשדוד ומערב נתניה נרשמו מחירים נמוכים בהרבה.

כניסת התושבים הזרים הכניסה את שוק הנדל"ן לאנדרלמוסיה. המחירים באיזורים המבוקשים עלו בפתאומיות ובקיצוניות במיוחד במחצית הראשונה של השנה. "היו מקרים, שבהם המוכרים דרשו על הנכסים שלהם מחירים גבוהים מדי וציינתי את הדבר בפניהם. לאחר מכן הם מכרו את הנכס במחיר שדרשו ונפנפו בזה מולי. מאז הפסקתי לתת הערכות מחיר על נכסי יוקרה בירושלים" מספרת מתווכת שפועלת במקום. גם תופעות של מוכרים שהעלו את מחירי הנכסים שלהם ללא פרופורציות נרשמו, אולם תושבי החוץ הוכיחו מצידם כי למרות שהכסף מצוי בכיסם ובכמויות, הם לא תמיד מוכנים לשלם מחירים מופרזים.

השוק השפוי עדיין מדשדש

אלא שבעיית הערכות המחיר היתה הקטנה ביותר, ונותרה בעיקר בעיה של מתווכים ושמאים. דיירי השכונות המבוקשות נתקלו בבעיה אחרת. הקונים הטריים קנו לא פעם את הדירות כדי להתגורר בהם בתקופות החגים והחופשות וכך התרוקנו שכונות שלמות מיושביהן והחלו לקבל צביון של "בתי רפאים" למולטי מיליונרים.

הבעיה הגדולה ביותר שנוצרה היא מראית עין של שוק מתאושש. המחירים הממוצעים במקומות היוקרתיים ביותר אמנם עלו אבל טשטשו את העובדה שברוב המגזרים בארץ בעיית הנדל"ן עדיין חריפה וטרם רואים את פתרונה. פחות ופחות זוגות צעירים לוקחים משכנתא לנוכח הסיוע הממשלתי הקטן שמוצע כיום לזכאי משרד השיכון. ברוב שטחי הפריפריה, מחדרה צפונה ודרומית לאשדוד, שוק הנדל"ן ממשיך לדשדש. גם במספר הכולל של העסקות בתחום הנדל"ן למגורים לא חל גידול משמעותי.

למרות זאת, ישנם גם סימנים חיוביים: במקומות שנחשבים חלשים כמו באר שבע, כרמיאל, עכו ואחרים, נבלמה צניחת המחירים. בתקופה האחרונה החלו להתעורר גם שווקים אחרים שאינם מיועדים למולטי-מיליונרים ולתושבי חוץ. למשל אזור הגוש הגדול ורמת אביב החדשה שבהם עלו מחירי הנכסים בשנה האחרונה בכ-20% - עדות להתעוררות נדל"נית של המעמד הבינוני-גבוה בתל אביב.

האם זהו סימןלתפנית? בשוק הנדל"ן עונים בחיוב אבל רק לאחר היסוסים רבים.
themarker
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=%2Fibo%2Frepositories%2Fstories%2Fm1_2000%2Fskira20051230_664362.xml&origin=ibo&layer=hp&layer2=&layer3=realEstate
עמוד 1 מתוך 1 כל הזמנים הם UTC + 2 שעות [ שעון קיץ ]
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
http://www.phpbb.com/