|
הממשלתית.
הדברים אינם מהווים תופעה חד פעמית, אלא המשך של מגמה ברורה: זכאי משרד
השיכון, שעיקרם עולים חדשים וזוגות צעירים, היוו בתחילת העשור יותר מ-30% מכלל
עסקות הנדל"ן למגורים בישראל. בתוך חמש שנים ירד משקלם הכולל בשוק לכ-20% בלבד. תחזית התאחדות הקבלנים מדברת על כך שב-2006
ימשיך וירד משקל הזכאים ל-18.6% מסך עסקות הנדל"ן למגורים בישראל.
התנאים לזכאים כבר לא אטרקטיביים
התשובה על השאלה מדוע זוגות צעירים אינם לוקחים משכנתאות וקונים דירות ברורה -
אין להם כסף. אבל מה זה אומר לגבי זכאויות המשכנתא? האם אלה איבדו מחשיבותן?
מנהל החטיבה הקמעונית של בנק מזרחי-טפחות, ישראל אנגל, מסרב לומר זאת בפה מלא,
אולם ניתן להבין מדבריו, שמדובר בשוק שהולך ומאבד מחשיבותו בתוך השוק
למשכנתאות.
"משקלן מכלל תקציב המשכנתאות בבנק ירד לרמות של 15%-10% בלבד, בעוד שבעבר
הוא הגיע לרמות של 50%", אומר אנגל. "אני מייחס את זה למדיניות
מתמשכת של משרד האוצר להרע בתנאי המשכנתאות, שנה אחרי שנה. זאת, באמצעות צמצום
ההטבות הניתנות באמצעות המשכנתא והעלאת רף הדרישות לצורך מימוש הזכאות לקבלת
הלוואות מסובסדות.
"בנוסף, במקרים שבהם הריבית בירידה, כמו שקרה במהלך התקופה האחרונה, היו
מצבים, שבהם הריביות על משכנתאות לזכאים היו גבוהות מהריביות על משכנתאות
רגילות, וזאת עקב הפיגור של משרד השיכון בהגדרת ריבית השוק. לא חסרו פעמים
בתקופה האחרונה, שבהם הוצגו בפני זכאים משכנתאות מדינה ומשכנתאות משלימות, והם
שאלו - מדוע משכנתאות מדינה גבוהות ממשכנתאות רגילות. חלקם, אני מעריך, אף
העדיף לוותר על הזכאות".
מנכ"ל משרד השיכון, שמואל אבואב, מאשר את
הדברים וטוען, שהריבית על משכנתאות שמציע משרד השיכון לזכאים, שמגיעה לרמות של
4.5%-4%, אינה אטרקטיבית, משום שבנקים למשכנתאות הורידו את הריביות על
המשכנתאות לשיעורים דומים. בכך, למעשה, אין לזוג צעיר שרוצה לקנות דירה ראשונה
צנועה כל עדיפות על משפרי דירות שרוצים לקנות דירת יוקרה. להערכת אבואב, יש לשנות את הכללים הנהוגים במשכנתאות, כך, שיגלמו
הטבה משמעותית לזכאים.
שוב, ראוי לציין, כי הדיון על משכנתאות לזכאים נסב, למעשה, על מעורבותם של
זוגות צעירים בשוק הדירות בישראל. ואלה, כך עולה, מדירים רגליים מאותו שוק.
"לצערי, חשבנו ששר השיכון הרצוג יטפל בנושא
הזה, וגם עמיר פרץ ושמעון פרס, שמעלים על נס את הדגל החברתי. עד עכשיו זה לא
קרה. הקשחת התנאים בסיוע לזוגות צעירים, החל מביטול המענקים, דרך הפיכת הזכאות
למשכנתא ללא אקטואלית וכלה בחוסר הביטחון הכלכלי שיש לזוגות צעירים רבים
המדינה, הם הגורמים לירידה הגדולה במספר מימושי המשכנתאות", אומר
יו"ר ארגון הקבלנים של תל אביב, חנן שרייטר.
אמנם קיימים יתרונות למשכנתאות ממשלתיות, כמו אפשרות לסגור אותן ללא תשלום
עמלת פירעון מוקדם, אולם בסופו של דבר מה שמכריע הוא גובה הריבית, וזו שמוצעת
במסגרת המשכנתא הממשלתית רחוקה, כאמור, מלהיות אטרקטיבית.
התוצאה של שחיקת המשכנתאות היא ירידה מתמדת בעסקות בערי הפריפריה בדרום
ובצפון, שם משקל הזכאות גדול בהרבה ממשקלו באזור המרכז, ושם קבלנים רבים בנו
במיוחד לזוגות צעירים. התוצאה של היעלמותם של האחרונים מהשוק היא אותן אלפי
דירות חדשות שעומדות ריקות בכרמיאל, באר שבע עכו ואחרות.
ראש עיריית שדרות, אלי מויאל, שנפגש עם אנשי
התאחדות הקבלנים, העדיף להמחיש זאת בבדיחה: "שאלו אותי, 'מה מחיר דירה
בשדרות?'. עניתי - בדיוק כמו במנהטן. שאלו 'מה???',
אמרתי - כן, בשני המקומות אין לנדל"ן מחיר".
דרושות דירות ב-150 אלף דולר
במרכז הארץ, לעומת זאת, יש לנדל"ן מחיר והוא גבוה. הביקושים לדירות
גדולים, ומחירי הדירות גבוהים בהתאם, מה שמצמצם את הביקושים בעיקר לחתך של
משפרי דיור מבוססים. "הבעיה במרכז הארץ היא של אי שיווק של קרקעות מדינה,
בזבוז משווע של קרקעות ועיכובים בפרויקטים של התחדשות עירונית", אומר שרייטר. "השיא נמצא בתל אביב, שמתפתחת לכיוון צפון,
שם מחירי דירות יקרים ביותר, ואילו הדרום הולך ומתרוקן. ניתן לראות את כל דרום
תל אביב כפוטנציאל נדל"ני שהולך לאיבוד, במקום
שיחיו אותו, ישווקו קרקעות במחירים סבירים ויאפשרו גם למשפחות צעירות להתגורר
בו. כיום, מחירי דירות של חצי מיליון דולר בצפון תל אביב אינם תואמים ביקושים
לדירות של 200-150 אלף דולר מצד זוגות צעירים".
ואכן, שוק הדירות באזור המרכז אינו פונה כלל לזוגות צעירים. "עיקר שוק
הנדל"ן שייך למשפרי הדיור, וחלקם היחסי בשוק הולך וגדל. לכן, אין שום
הגיון בהקמת פרויקט באזור תל אביב שבונה על זכאים. אולי זה טוב לשולי המרכז -
למודיעין, נתניה או אם המושבות בפתח תקווה. אני למדתי לחיות טוב גם
בלעדיהם", אומר קבלן הפעיל באזור המרכז.
שוק הדירות, לפיכך, ילך ויצטמצם, מבחינת חתך האוכלוסייה שישתתף בו וזוגות
צעירים יעדיפו, ככל הנראה, לשכור דירות. עד עתה המגמה לא באה לידי ביטוי
דרמטי, אולי משום שרבים מהזכאים בעבר היו עולים חדשים, וחלק מהירידה במימוש
זכאויות נובע מקיטון בהיקף העלייה. ואולם אם תמונת המצב תישאר כפי שהיא, שוק
הדירות יאבד חלק חשוב ממנו והדירות בפריפריה ייוותרו ריקות.
מקור הכתבה – הארץ - מוסף
נדל"ן- המהדורה המודפסת
לדיון בפורום
|
